ค่าส่วนกลาง เวรหรือกรรมของคนอยู่คอนโด

เหตุที่เขียนเรื่องนี้เพราะมีคนที่รู้จักมักคุ้นกันซื้อคอนโดเอาไว้ แล้วก็เกิดความวิตกกังวลเมื่อเห็นงบดุลของคอนโดที่ซื้อไว้ติดลบอยู่ทุกปีและก็เพิ่มมากขึ้นเรื่อย ๆ เลยมาปรึกษาผมว่าจะทำอย่างไรดี ผมก็บอกว่าหนี้สินของนิติบุคคลอาคารชุด ผู้เป็นเจ้าของร่วมทุกคนก็ต้องร่วมกันรับผิดตามอัตราส่วนเฉลี่ยของพื้นที่ของแต่ละคนที่เป็นเจ้าของ หากการบริหารงานเป็นไปตามมติของกรรมการนิติบุคคลฯ เมื่อขาดทุนมากๆ นิติบุคคลฯก็คงเลือกที่จะลดรายจ่าย(เช่นลดแม่บ้าน หรือ รปภ ให้น้อยลง) ซึ่งก็คงไม่ดีนักกับผู้อยู่อาศัยในเรื่องความสะอาดและความปลอดภัย กับเลือที่จะขึ้นค่าส่วนกลาง ซึ่งมากเกินไปคนอยู่อาศัยก็มีภาระเพิ่มโดยไม่จำเป็น คอนโดที่ผมเล่าให้ฟังนี้เป็นคอนโดเล็กๆ มี ๒ อาคาร สูง ๕ ชั้น อยู่ติดกัน และมีห้องชุดในคอนโดเพียงอาคารละ ๕๐ กว่าห้อง รวมทั้งสองอาคารร้อยกว่าห้อง เสียค่าส่วนกลางตารางเมตรละ ๒๐ บาท (ถ้าขึ้นราคาจะเป็นตารางเมตรละ ๓๐ บาท) ถ้าห้องขนาด ๓๒ ตารางเมตรก็จะเสียค่าส่วนกลาง ๙๖๐ บาท ซึ่งคนในดอนโดบางคนก็รับได้บางคนก็รับไม่ได้ บางคนที่ซื้อไว้ไม่ได้อยู่ก็อยากจะขายทิ้งให้มันรู้แล้วรู้รอดกันไป บางคนที่ซื้อไว้อยู่เองหลังจากเกษียณและมีรายได้ด้วยเงินบำนาญ แล้วจะต้องมารับค่าใช้จ่ายเพิ่มอีกด้วยแล้วยิ่งน่าเป็นห่วง
ผมได้ลองตรวจดูงบดุลก็ไม่เห็นความผิดปกติหรือความทุจริตเกิดขึ้น แต่พบว่าคอนโดแห่งนี้มีค่าบริหารซึ่งต้องว่าจ้างบริษัทบริหารเดือนละ ๒๐,๐๐๐ บาทต่อ ๑ อาคาร ๒ อาคารก็เป็น ๔๐,๐๐๐ บาท ปีนึงก็เสียค่าบริหารอาคารละ ๒๔๐,๐๐๐ บาท และยังมีเงินเดือนผู้จัดการคอนโดอาคารละ ๕,๐๐๐ บาทต่อเดือน แต่คอนโดแห่งนี้ขาดทุนปีละ ๑๒๐,๐๐๐ บาทต่อ ๑ อาคาร ถ้าหากลดค่าบริหารลงก็คงจะไม่ต้องขึ้นค่าส่วนกลางแต่อย่างใด แต่บริษัทที่รับจ้างบริหารเขาไม่ยอมหรอก เพราะเขาฝังรากมานานและรับมรดกตกทอดมาจากเจ้าของโครงการเดิมและเจ้าของโครงการก็ยังถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดอยู่เยอะ เรียกว่ามีเสียงเป็นกรรมการบริหารอยู่ส่วนหนึ่งด้วย ซึ่งจะประชุมลงมติแต่ละทีเจ้าของห้องชุดก็ไม่ค่อยให้ความร่วมมือกันซักเท่าไหร่เพราะไม่อยากเสียเวลา ยิ่งบริหารขาดทุนยิ่งต้องโต้เถียงกันนาน
ทางแก้ก็น่าเป็นการบริหารกันเองโดยแต่งตั้งผู้จัดการนิติฯซึ่งเป็บบุคคลธรรมดาซึ่งต้องแต่งตั้งโดยมติที่ประชุมใหญ่ โดยรอให้บริษัทซึ่งเป็นผู้จัดการนิติครบวาระและก็ไม่ต้องต่อสัญญาว่าจ้างกันใหม่ ซึ่งเจ้าของห้องชุดก็คงจะต้องเตรียมล็อบบี้เจ้าของห้องชุดให้ได้เสียงมากเพียงพอก่อน ไม่งั้นคงจะโหวตแพ้เขาแน่ ๆ แต่ถ้าวาระยังอยู่อีกนาน แล้วอึดอัดใจทนไม่ไหวอยากจะเปลี่ยนแปลงเร็ว ๆ ก็คงต้องให้มีการนัดประชุมใหญ่วิสามัญโดยเฉพาะเพื่อนถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด (แต่วิธีนี้จะมีปัญหาเพราะผู้จัดการที่ถูกถอดถอนก็จะไปบริหารอาคารชุดที่อื่นไม่ได้ซึ่งทำให้เกิดการกระทบกระทั่งกันได้) แต่ผู้จัดการนิติชุดเดิมเขารู้ตัวเขาคงเลือกที่จะลาออกมากกว่า เมื่อถอนถอนผู้จัดการนิติฯแล้วก็บรรจุวาระแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลคนใหม่เสียในคราวเดียวเลย โดยมติที่ประชุมใหญ่ เท่านี้เองชาวคอนโดก็ไม่ต้องขวัญผวาว่าเมื่อไหร่จะขึ้นค่าส่วนกลางอีกต้องร่วมมือกันนะครับ คอนโดของเราบ้านของเราๆต้องช่วยกัน หากผู้อ่านมีปัญหาที่คล้าย ๆ กันนี้อยากจะปรึกษาหาวิธีแก้ไข หรือหาผู้จัดการบริหารที่ไว้วางใจได้และไม่ต้องเสียค่าบริหารจัดการในรูปบริษัทซึ่งมีค่าใช้จ่ายสูงผมก็ยินดีที่จะให้ความช่วยเหลือครับ

งานที่ปรึกษากฎหมาย กันไว้ดีกว่าแก้

ในยุคสมัยนี้ หน่วยงานธุรกิจองค์กรเอกชนทั้งขนาดใหญ่และขนาดกลาง ต่างก็จะต้องหาที่ปรึกษากฎหมายมาประจำหน่วยงานหรือองค์กรนั้น ๆ เพื่อให้คำแนะนำข้อคิดเห็นขององค์กรหรือหนวยงานนั้น ๆ ในด้านกฎหมาย ให้คำแนะนำเกี่ยวกับร่างพระราชบัญญัติ กฎ ระเบียบ ข้อบังคับ และเอกสารทางกฎหมายต่าง ๆ ตี ความเรื่องสิทธิหน้าที่และข้อผูกพันทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการปฏิบัติงานของหน่วยงานนั้น ให้ผู้บริหารหน่วยงานระดับสูงทราบ ซึ่งที่ปรึกษากฎหมายต้องมีความชำนาญและเชี่ยวชาญในอาชีพ เช่นมีประสบการณ์ในการว่าความเป็นทนายมานาน เป็นอาจารย์สอนกฎหมาย หรือเป็นอดีตตุลาการมาก่อน และต้องเป็นผู้ที่หน่วยงานหรือองค์กรเหล่านั้นไว้วางใจด้วย ซึ่งต้องมีความรอบรู้เกี่ยวกับกฎหมายด้านต่าง ๆ และต้องรู้ลึกรู้จริงในด้านกฎหมายเฉพาะด้านที่เกี่ยวข้องกับหน่วยงานหรือองค์กรที่ไปให้คำปรึกษาด้วย ที่เป็นเช่นนี้เพราะหน่วยงานหรือองค์กรขนาดใหญ่และขนาดกลางเหล่านี้ ต้องการความมั่นใจและความแน่นอนในการประกอบธุรกิจ ทั้งยังป้องกันความผิดพลาดอันอาจเกิดขึ้นได้ ซึ่งก็เป็นป้องกันไว้ก่อน กันไว้ดีกว่าแก้ครับไงครับ เพราะได้อาศัยที่ปรึกษากฎหมายเหล่านี้ช่วยตรวจสอบลูกค้า หรือสัญญาที่หน่วยงานหรือองค์กรจะต้องทำกับบุคคลอื่นว่าสมควรค้าขายหรือทำธุรกิจร่วมกันได้ไหม หรือมีความไม่ชอบมาพากลแอบแฝงอยู่หรือไม่จะได้ตัดไฟเสียแต่ต้นลม ยกตัวอย่างเช่น สถาบันการเงินมักจะรีบติดตามทวงถามลูกหนี้ที่ผิดนัดชำระหนี้โดยเร็วไม่ปล่อยให้ค้างชำระหนี้กันเป็นเวลานานเหมือนสมัยก่อน เพราะหากทิ้งไว้นานลูกหนี้จะรู้สึกว่าไม่อยากที่จะชำระหนี้อีกต่อไป ซึ่งจะทำความเสียหายให้กับหน่วยงานนั้นเหมือนในอดีตที่ผ่านมา
แต่หน่วยงานขนาดเล็กและธุรกิจขนาดเล็กหรือขนาดย่อมที่ยังไม่มีที่ปรึกษากฎหมายก็มีความเสี่ยงที่จะถูกหลอกลวงหรือฉ้อโกงโดยง่าย หากไม่มีการวางกฏระเบียบ และทำหลักฐานเอาไว้ก็อาจจะไม่สามารถเอาตัวผู้กระทำผิดหรือผู้ที่หลอกลวงให้ถูกลงโทษหรือถูกดำเนินคดีหรือให้ชดใช้ค่าเสียหายได้ ดั้งนั้นหน่วยงานหรือธุรกิจขนาดเล็กและขนาดย่อมที่ไม่มีที่ปรึกษากฎหมายก็จะเป็นเป้าหมายให้มิจฉาชีพใช้กลอุบายหลอกลวงไปได้ ที่เป็นเช่นนี้นี้เพราะเห็นมาแล้วว่าธุรกิจเล็ก ๆ ก็จะพยายามลดค่าใช้จ่าย และคิดว่าจ้างที่ปรึกษาไว้ไม่จำเป็นและสิ้นเปลือง แต่เมื่อเกิดเหตุขึ้นมาแล้วครั้งหนึ่ง ๆ เสียหายมากกว่า มีที่ปรึกษากฎหมายไว้เถอะครับอุ่นใจกว่า เพราะทุกวันนี้โลกเราเปลี่ยนแปลงเร็วเหลือเกินคงจะต้องหาทางตั้งรับให้ทัน

ขอให้โชคดีครับ